Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Pasos a seguir en una compra inmobiliaria

• Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva.

• La Promesa de Compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.(c) Precio de venta y forma de pago.(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.(e) Fecha de entrega del inmueble.(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

• El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal.

• Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.

• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma.
• Expedición del Certificado de Título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.Si la vendedora es una sociedad:

• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;

• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.Si el inmueble es parte de un condominio:

• Fotocopia de la declaración de condominio;

• Fotocopia del reglamento de condominio;

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;

• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;

• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;Si el inmueble es una vivienda:

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;

• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;

• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:

• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.

PASOS PARA LA COMPRA DE UN INMUBLE

Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Pasos a seguir en una compra inmobiliaria

• Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva.

• La Promesa de Compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.(c) Precio de venta y forma de pago.(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.(e) Fecha de entrega del inmueble.(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

• El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal.

• Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.

• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma.
• Expedición del Certificado de Título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.Si la vendedora es una sociedad:

• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;

• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.Si el inmueble es parte de un condominio:

• Fotocopia de la declaración de condominio;

• Fotocopia del reglamento de condominio;

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;

• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;

• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;Si el inmueble es una vivienda:

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;

• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;

• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:

• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.